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不動産購入時にかかる税金とは？印紙税・登録免許税・不動産取得税の計算方法と軽減措置【2026年版】
「家を買うとき、税金はいくらかかる？」
「新築と中古住宅では税金が違うの？」
「軽減措置を使えば、どのくらい安くなる？」
マイホームや土地の購入を検討するとき、物件価格だけでなく、購入時に発生する税金も気になるところではないでしょうか。
不動産の購入では、売買契約時の印紙税、登記にかかる登録免許税、取得後に課税される不動産取得税など、複数の税金が関係します。
一方で、一定の条件を満たす住宅には軽減措置が用意されており、税負担を抑えられる場合があります。
不動産購入時の税金の種類・計算方法・軽減措置・確認すべき手続きを、初めて家を購入する方にもわかりやすく解説します。
京都・兵庫など関西エリアで新築住宅、中古住宅、土地の購入を考えている方も、ぜひ参考にしてください。
- 印紙税：売買契約書などにかかる税金
- 登録免許税：所有権の登記などにかかる税金
- 不動産取得税：土地や建物を取得した際にかかる税金
- 消費税：課税対象となる建物代金や仲介サービスなどにかかる税金
さらに、住宅ローンを利用する方は、購入後の所得税等に関係する住宅ローン控除も確認しておきましょう。
1. 不動産購入時にかかる税金一覧
不動産の購入時には、契約・登記・物件取得など、手続きの段階によって異なる税金が発生します。
まずは、それぞれの税金がいつ、何に対してかかるのかを確認しましょう。
| 税金の種類 | 発生する主な場面 | 軽減措置 |
|---|---|---|
| 印紙税 | 売買契約書やローン契約書などの作成時 | 対象となる不動産売買契約書には軽減あり |
| 登録免許税 | 所有権保存・移転、抵当権設定などの登記時 | 一定の住宅や土地の登記に軽減あり |
| 不動産取得税 | 土地や建物を取得した後 | 住宅や住宅用土地に軽減あり |
| 消費税 | 課税対象となる建物代金・仲介手数料など | 土地の譲渡は非課税 |
なお、仲介手数料や司法書士報酬、住宅ローン関係の費用などは、税金とは別に考える必要があります。
「購入時の諸費用」には、税金だけでなく各種手数料や保険料なども含まれます。
資金計画を立てる際には、税金とその他の諸費用を分けて確認すると、必要な資金を把握しやすくなります。
2. 印紙税とは？売買契約書にかかる税金
印紙税は、不動産売買契約書など、法律で定められた課税文書を作成した場合にかかる国税です。
税額は、原則として契約書に記載された金額によって決まります。
印紙税の軽減税額一覧
2026年11月時点では、対象となる不動産売買契約書について、2027年3月31日まで軽減措置が設けられています。
| 契約金額 | 軽減後の印紙税 |
|---|---|
| 100万円超〜500万円以下 | 1,000円 |
| 500万円超〜1,000万円以下 | 5,000円 |
| 1,000万円超〜5,000万円以下 | 10,000円 |
| 5,000万円超〜1億円以下 | 30,000円 |
| 1億円超〜5億円以下 | 60,000円 |
※上表は不動産譲渡契約書に係る軽減税額の一部です。住宅ローンの金銭消費貸借契約書には、この軽減税率がそのまま適用されるわけではありません。
紙の不動産売買契約書に記載された契約金額が3,000万円の場合、軽減措置の対象であれば印紙税は10,000円です。
ただし、印紙税は課税文書ごとに判断されます。契約書の作成方法や記載内容を確認しましょう。
電子契約なら印紙税が不要になる？
一定の電子契約では、紙の課税文書を作成しないため、印紙税が発生しない場合があります。
ただし、電子契約を利用できるかどうかは取引の進め方によって異なります。契約前に不動産会社へ確認しましょう。
3. 登録免許税とは？登記の際にかかる税金
登録免許税は、不動産の所有権などを登記する際に課税される国税です。
住宅を購入すると、所有権の保存・移転登記のほか、住宅ローンを利用する場合には抵当権設定登記などが必要になることがあります。
登録免許税の基本的な計算方法
＝ 登録免許税
所有権の登記では、原則として固定資産税評価額などが課税標準となります。
実際の売買価格と、登録免許税の計算に用いる評価額は同じとは限りません。
主な登記の税率
| 登記の種類 | 本則税率 | 主な軽減税率 |
|---|---|---|
| 土地の売買による所有権移転 | 2.0％ | 1.5％ |
| 住宅用家屋の所有権保存 | 0.4％ | 0.15％ |
| 住宅用家屋の売買による所有権移転 | 2.0％ | 0.3％ |
| 住宅取得資金の抵当権設定 | 0.4％ | 0.1％ |
※軽減措置には用途・床面積・取得時期・登記時期などの要件があります。住宅の種類によっては別の特例税率が適用される場合もあります。抵当権設定登記の課税標準は原則として債権金額です。
土地の所有権移転登記に1.5％の軽減税率が適用される場合、
＝ 225,000円
この場合の登録免許税は、概算で22万5,000円です。
※土地の固定資産税評価額を1,500万円と仮定した単純計算です。実際の課税標準額の端数処理などによって異なります。
軽減措置はいつまで？
土地の売買による所有権移転登記に関する1.5％の軽減税率は、2029年3月31日までの措置です。
住宅用家屋の所有権保存・移転登記などの一般的な軽減措置は、2027年3月31日までとされています。
今後の税制改正によって内容が変わる可能性があるため、登記を行う時点の制度を確認しましょう。
4. 不動産取得税とは？購入後にかかる税金
不動産取得税は、土地や建物を取得した際に課税される都道府県税です。
住宅を購入してから一定期間後に納税通知書が届く場合があるため、購入時の資金計画に含めておくことが大切です。
不動産取得税の計算方法
× 税率
＝ 不動産取得税
税率は原則4％ですが、2027年3月31日までに取得する土地や住宅については、3％の特例が設けられています。
さらに、一定の住宅や住宅用土地には課税標準の控除・税額の減額などがあります。
新築住宅に適用される主な軽減措置
一定の要件を満たす新築住宅では、家屋の課税標準となる価格から、原則として1,200万円を控除できる特例があります。
認定長期優良住宅の場合には、条件を満たせば1,300万円の控除が適用されることがあります。
新築住宅の1,200万円控除と税率3％が適用されると仮定します。
× 3％
＝ 180,000円
この場合、不動産取得税は18万円となります。
実際には住宅の種類・床面積・取得時期などによって軽減の適用可否が異なります。
中古住宅でも軽減措置を使える？
中古住宅でも、耐震基準や床面積などの要件を満たす場合、取得した住宅の新築時期に応じた控除が適用されます。
新築住宅と同じ控除額になるとは限らないため、購入する住宅の建築時期や証明書類を確認しましょう。
京都・兵庫で購入する場合の確認先
不動産取得税は都道府県税のため、京都府の物件は京都府、兵庫県の物件は兵庫県の担当窓口で確認します。
軽減措置の申告に必要な書類や手続きは、物件の条件によって異なります。
不動産取得税の軽減を受けるためには、申告や必要書類の提出が求められる場合があります。
住宅を購入したら、対象となる軽減措置と手続きを早めに確認しましょう。
5. 土地・建物の購入に消費税はかかる？
不動産を購入する際には、消費税の扱いにも注意が必要です。
土地と建物では、消費税の取り扱いが異なります。
| 購入するもの・サービス | 消費税の扱い |
|---|---|
| 土地 | 原則として非課税 |
| 住宅販売事業者から購入する建物 | 原則として課税対象 |
| 個人が自宅を売却する場合の建物 | 通常は消費税の課税対象外 |
| 仲介手数料 | 原則として課税対象 |
新築住宅を購入する場合
住宅販売事業者などから新築住宅を購入するとき、建物部分は一般的に消費税の課税対象となります。
一方、土地部分は非課税です。
中古住宅を購入する場合
個人が自宅として使用していた中古住宅を売却する場合、通常、その建物の売却は消費税の課税対象になりません。
ただし、売主が事業者である場合や、事業用の建物を売却する場合などは取り扱いが変わります。
同じ中古住宅でも、個人が自宅を売る場合と、不動産会社が販売する場合では消費税の扱いが異なることがあります。
購入を検討する際は、売主と価格表示の内訳を確認しましょう。
6. 住宅ローン控除で購入後の税負担を軽減
住宅ローン控除は、一定の条件を満たして住宅ローンを利用し、住宅を取得した場合に、所得税などの負担を軽減できる制度です。
購入時に直接支払う税金を安くする制度ではなく、主に入居後の税負担に関係する点が特徴です。
2026年度の制度改正で変わったこと
2026年度税制改正により、住宅ローン控除は2026年から2030年までの入居について制度が延長されました。
省エネ性能の高い中古住宅に対する支援が拡充されるなど、住宅の性能や取得者の条件によって適用内容が異なります。
- 入居する時期
- 住宅の省エネ性能
- 新築住宅か中古住宅か
- 床面積・所得などの要件
- 住宅ローンの返済期間
- 年末の住宅ローン残高
- 必要な証明書や申告手続き
借入限度額や控除期間は住宅の種類などによって変わるため、物件購入前に対象となる制度を確認しましょう。
7. 不動産購入時の税金を抑えるための5つの確認事項
不動産購入時の税金は、制度を知っているだけで自動的に安くなるとは限りません。
軽減措置の適用要件や必要書類を事前に確認しておくことが重要です。
- 物件の種類を確認する
新築・中古・土地のみの購入など、取得する物件の区分を整理する。 - 床面積と建築時期を確認する
税金の軽減措置には床面積や建築時期の要件がある場合があります。 - 住宅の性能に関する書類を確認する
長期優良住宅や省エネ住宅などの証明が必要になる場合があります。 - 取得・登記・入居時期を確認する
軽減制度には適用期限があるため、手続きを行う時期にも注意しましょう。 - 税務署や都道府県の窓口で確認する
申告方法・必要書類・最新の制度を確認しましょう。
物件価格だけでなく、税金・登記費用・住宅ローン関係費用などを含めて資金計画を立てましょう。
特に購入後に納税する不動産取得税は、引渡し時点で支払いが完了しているとは限らないため注意が必要です。
ひとつずつ解消しませんか。
「税金を含めると、総額はいくら？」
「新築と中古住宅、どちらが自分に合っている？」
「無理のない予算で家を探したい」
そんな不動産購入のお悩みは、
アーキ不動産へお気軽にご相談ください。
不動産購入時の税金に関するよくある質問（FAQ）
初めて不動産を購入する方が疑問に感じやすい内容をまとめました。
Q1. 不動産購入時には、どのような税金がかかりますか？
主に印紙税、登録免許税、不動産取得税が関係します。
また、建物の販売形態や仲介サービスによっては消費税もかかります。実際の負担は物件や契約条件によって異なります。
Q2. 不動産取得税はいつ支払いますか？
不動産取得税は、原則として取得後に都道府県から送付される納税通知書に従って納付します。
通知の時期は自治体や物件の状況によって異なるため、購入前に確認しておくと安心です。
Q3. 中古住宅でも税金の軽減措置を利用できますか？
はい。中古住宅でも、床面積や耐震基準など一定の要件を満たせば、不動産取得税や登録免許税の軽減措置が適用される場合があります。
取得する住宅の条件によって異なるため、個別に確認しましょう。
Q4. 土地だけを購入した場合も税金がかかりますか？
土地だけを購入する場合でも、契約書の印紙税、登記の登録免許税、不動産取得税などが関係します。
ただし、土地の譲渡自体は消費税が非課税となります。
Q5. 住宅ローン控除と不動産取得税の軽減は併用できますか？
それぞれ別の税金に関する制度であり、各制度の要件を満たせば両方の適用を受けられる場合があります。
申告方法や必要書類が異なるため、個別に確認してください。
Q6. 税金の軽減措置は自動的に適用されますか？
制度によって取り扱いが異なります。
申告書や証明書の提出が必要な場合もあるため、住宅の購入前後に必要な手続きを確認しておきましょう。
まとめ｜不動産購入時の税金は、購入前の確認が重要
不動産の購入では、印紙税・登録免許税・不動産取得税など、さまざまな税金が関係します。
また、住宅の種類や床面積、取得時期などによって軽減措置が適用される場合があります。
不動産購入で大切なのは、物件価格だけでなく、税金を含めた総予算を把握しておくことです。
軽減措置の適用要件や必要書類を確認し、無理のない資金計画を立てましょう。
納得できる不動産購入のために。
初めてのマイホーム購入や中古住宅探し。
税金や諸費用など、わからないことはたくさんあります。
アーキ不動産では、物件探しから購入に関するご相談まで、お客様の住まい探しをサポートします。
※税金の具体的な適用可否や申告については、税務署・都道府県税事務所・税理士等にご確認ください。
※本記事は2026年11月時点で確認できる制度に基づいています。税制改正等により内容が変更される場合があります。